Apa Itu Penilaian Properti ?

BISNIS, Investasi Tinggalkan komentar

Sebelum kita membahas mengenai apa itu penilaian properti serta bagaimana sebenarnya pengertian penilaian property, kita lihat dulu apa arti nilai. Nilai adalah opini atau pendapat seseorang tentang sesuatu barang. Nilai tidak dapat berdiri sendiri. Nilai harus diikuti dengan kata lain sehingga menjadi sebuah frasa, misal Nilai Zona Tanah, NJOP dan lain-lain. Oleh karena apa sebenarnya penilaian properti itu?

Pemerintah melalui Menteri Keuangan telah mendefinisikan pengertian penilaian properti sebagai ”Proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu obyek penilaian. Sementara itu Masyarakat Penilai properti Indonesia ( MAPPI ) mendefinisikan sebagai” Proses pekerjaan seseorang Penilai dalam memberikan opini tertulis mengenai nilai ekonomis pada saat tertentu”.

Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Opini

Setelah mengetahui pengertiannya, sekarang faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi suatu opini atau pendapat atas nilai.

Faktor-faktor tersebut dapat dipengaruhi oleh :
1. Ekonomi, dalam hal ini misalnya : Tingkat inflasi, kurs, pertumbuhan ekonomi, tingkat pengangguran ,dll.
2. Politik, misal: tingkat keamanan investasi
3. Sosial, misal perilaku masyarakat, adat, tingkat pendidikan.
4. Lingkungan, bisa berupa lingkungan alam atau lingkungan hasil pembangunan.

Untuk melihat suatu benda apakah memiliki suatu nilai , maka bisa diukur dengan cara:

  • Demand, yang mengandung maksud sebuah benda akan memiliki nilai manakala ada permintaan.
  • Utility, yang mengandung maksud barang memiliki nilai barang tersebut dapat memberi manfaat kepada pemiliknya
  • Scarcity, yang mengandung maksud semakin banyak permintaan/langka suatu barang , harga semakin tinggi.
  • Transferabillity, yang mengandung maksud barang akan memiliki nilai lebih tinggi apabila barang dapat diperjualbelikan.

Dalam melakukan suatu penilaian property, tentunya seorang Penilai akan melakukan suatu analisa-analisa. Analisa-analisa apa saja yang dapat dilakukan. Di sini akan dibahas analisa yang sering disebut dengan HBU ( HIGHTEST DAN BEST USE ). Apa itu HBU. HBU adalah suatu metode analisa penilaian property untuk memberikan gambaran tentang penggunaan tanah yang paling sesuai dari sebuah property, sehingga diperoleh nilai tertinggi dari tanah tersebut.

Pada tahun 2001, Appraisal Institute telah mendefinisikan HBU ( HIGHTEST DAN BEST USE ) sebagai : The reasonable probable and legal use of vacant land and improver property, Which is physically possible, appropriately supported, financially feasible and that results in the highet Value. Dengan kata lain, suatu properti/tanah/gedung memiliki HBU yang tepat apabila telah memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut :

  1. Legal/Peraturan/Hukum
    Penggunaan properti memenuhi kaidah :Tata guna tanah dan bangunan sebagaimana ditetapkan sesuai aturan pemerintah.
  2. Fisik
    Penggunaan properti harus didukung oleh berbagai segi kondisi tanah, seperti kontur, sungai, kedalaman, bentuk dan ukuran, dll.
  3. Produktivitas
    Analisa produktivitas untuk mengetahui tingkat pengembalian suatu investasi atas suatu properti.
  4. Finansial
    Analisa ini untuk mengetahui tingkat pendapatan, kerugian , dll.

Apakah Property yang telah memenuhi kriteria di atas, otomatis sudah terpenuhi HBU-nya. Ternyata tidak. Terdapat beberapa faktor yang mempengaruhinya, yaitu:

  1. Single Use Situation
    Merupakan penggunaan yang tidak pada umumnya/langka/unik. Oleh karena itu nilai tanah didasarkan pada penggunaan khusus saja, bukan secara umum. Misal Museum, kuburan.
  2. Multiple use
    Merupakan penggunaan atas suatu lahan secara bersama-sama. Misal Mall. Apartement, Hotel. Akibat dari keadaan ini nilai suatu property bisa saling mempengaruhi menjadikan lebih rendah, atau lebih tinggi.
  3. Special Purposes Use
    Merupakan penggunaan untuk satu tujuan tertentu, karena khusus maka sangat sulit untuk menentukan nilainya.
  4. Legally Non Comforming Uses
    Adanya perubahan tata guna menyebabkan nilai guna/penggunaan property sudah tidak sesuai lagi dengan kondisi yang ada, meskipun secara legal masih berlaku.
  5. Interim Use
    Merupakan penggunaan tidak permanen dari suatu property, adanya pengembangan property untuk keperluan masa yang akan datang. Sehingga HBU baru maksimal di masa datang.
  6. Excess Land
    Penggunaan tanah sudah tidak diperlukan lagi atau tidak mendukung penggunaan property.
  7. Speculative uses
    Merupakan penggunaan lahan yang tidak dapat diprediksi, hal ini disebabkan adanya perubahan tata kota atau peraturan Pemerintah.

Pendekatan Penilaian Properti

Ada beberapa pendekatan untuk melakukan suatu penilaian property. Penilaian property dapat dilakukan dengan satu atau lebih pendekatan. Pendekatan penilaian property dibagi menjadi:

  1. Income Capitalisation Approach/Pendekatan pendapatan
    Pendekatan ini digunakan untuk menilai property yang mampu menghasilkan pendapatan.
  2. Cost Approach/Pendekatan biaya
  3. Sales Comparison Approach/Perbandingan data pasar
  4. Pendekatan keuntungan
  5. Pendekatan Sisa.

Kebijakan Penilaian Tanah Di Indonesia

Bagaimanakah kebijakan penilaian tanah di Indonesia. Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia mengungkapkan bahwa Visi dalam penilaian tanah yaitu “Nilai tanah BPN sebagai referensi dan sebagai Kontributor pembangunan ekonomi yang berkelanjutan. Untuk mendukung Visi tersebut maka telah dikeluarkan program-program untuk mencapai, yaitu di antaranya program pembangunan Suprastruktur yang berisi :

  1. Pembuatan Peta Nilai Tanah ( ZNT & ZNEK ) sebagai bagian dari peta pertanahan terpadu di lokasi PPAN, Redistribusi dan Konsolidasi.
  2. Pengadaan Software GIS.
  3. Lisensi Penilian
  4. Pemetaan penyebaran data transaksi.
  5. Penilaian tanah dan Updatingnya.

Kebutuhan Penilai di Indonesia

Dalam tahun-tahun ke depan diperlukan banyak penilai di Indonesia dengan kompetensi pendidikan penilai tanah.

Para penilai tanah diharapkan memiliki kemampuan dalam bidang :
1. Menganalisa data spasial
2. Melakukan penilaian tanah
3. Melakukan penilaian ekonomi kawasan
4. Membuat peta nilai zona tanah
5. Membuat peta zona nilai ekonomi kawasan
6. Pemahaman dan ketrampilan dalam penggunaan GIS.

Demikianlah apa yang bisa kami sampaikan mengenai apa itu penilaian properti dalam sudut pandang di Indonesia. Semoga bermanfaat (maglearning.id).

Tinggalkan Balasan